Od 13 lutego br. obowiązują nowe przepisy dotyczące ustalania cen mieszkań i domów sprzedawanych przez deweloperów.
Zmiana wynika z nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Do ustawy dodano art. 5a, który określa w jaki sposób ustalania powierzchni użytkowej lokalu na potrzeby umowy deweloperskiej i obliczana ceny nieruchomości.
Celem nowelizacji było uporządkowanie praktyk rynkowych. Powodem zmian była przede wszystkim coraz większa liczba sporów pomiędzy nabywcami mieszkań a deweloperami dotyczącymi tego, jak właściwie liczyć metraż lokalu i za jaką powierzchnię tak naprawdę płaci kupujący.
Co wprowadzają nowe przepisy?
Nowelizacja wprowadziła nową zasadę, zgodnie z którą cena lokalu w umowie deweloperskiej musi być powiązana z jego powierzchnią użytkową. Oznacza to, że cena mieszkania lub domu powinna być określona przez iloczyn dwóch wartości:
- ceny za 1 m2,
- powierzchni użytkowej lokalu.
W praktyce oznacza to też, że skończy się stosowanie różnych pojęć funkcjonujących w obrocie, np. ,,powierzchnia sprzedażowa”. Deweloperzy nie mogą już ustalać ceny w oparciu o inną powierzchnię niż powierzchnia użytkowa.
Ustawa wprowadza także zasadę, że powierzchnia użytkowa ustalana jest zgodnie z Polską Normą obowiązującą w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę albo dokonania zgłoszenia zabudowy.
Głównym założeniem nowelizacji jest zakończenie sporów dotyczących m. in. wliczania powierzchni pod ściankami działowymi.
Wątpliwości związane z nowymi przepisami
Zmiana miała uporządkować sytuację, lecz w praktyce pojawił się poważny problem interpretacyjny. Nowy zapis odwołuje się jedynie do Polskiej Normy, pomija jednak regulacje dotyczące projektu budowlanego, które obowiązują przy sporządzaniu dokumentacji inwestycji.
Może to doprowadzić do sytuacji, w której powierzchnia użytkowa lokalu będzie ustalana w różny sposób w zależności od celu:
- dla potrzeb dokumentacji budowlanej zgodnie z Polską Normą i regulacjami dotyczącymi projektu budowlanego,
- dla potrzeb umowy deweloperskiej wyłącznie według Polskiej Normy.
Dlatego ta sama nieruchomość może posiadać dwie różne wartości powierzchni użytkowej.
Co ważne, nowe przepisy stosuje się do umów zawieranych po 13 lutego br. Jeżeli umowa deweloperska została podpisana wcześniej, przy przeniesieniu własności stosuje się zasady określone w tej umowie. Może mieć miejsce sytuacja, w której dwa identyczne mieszkania w jednym budynku będą miały różny metraż przyjęty do ustalenia ceny – w zależności od tego, kiedy podpisano umowę.
Co to oznacza dla deweloperów?
Zmiana przepisów wymaga od deweloperów ponownego przeanalizowania dokumentacji potrzebnej do sprzedaży nieruchomości. W szczególności konieczne może być zaktualizowanie:
- prospektów informacyjnych,
- wzorów umów deweloperskich,
- informacji publikowanych na stronach internetowych.
Od niedawna deweloperzy mają obowiązek publikowania cen mieszkań wraz z historią zmian (odsyłamy do naszego kompleksowego artykułu na ten temat). Po wejściu w życie nowych przepisów każda z tych cen powinna być powiązana z powierzchnią użytkową obliczoną według nowych zasad.
Podsumowanie
Nowy art. 5a ustawy deweloperskiej miał uporządkować zasady ustalania cen nieruchomości i zakończyć spory dotyczące zawyżania metrażu lokali. W założeniu wprowadził jasną zasadę – cena lokalu powinna wynikać z ceny za metr kwadratowy i powierzchni ustalonej według Polskiej Normy.
W praktyce jednak nowy zapis nie rozwiązuje wszystkich problemów. Brak sprecyzowania relacji pomiędzy ustawą deweloperską a przepisami dotyczącymi projektu budowlanego może doprowadzić do rozbieżności w sposobie ustalania powierzchni użytkowej.
Możemy spodziewać się, że temat metrażu mieszkań przez pewien czas pozostanie przedmiotem sporów – zarówno na etapie zawierania umów deweloperskich, jak i w postępowaniach sądowych.
W razie jakichkolwiek wątpliwości lub kłopotów zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią!
